Em crescimento desde 2017, o mercado imobiliário do país apresentou queda no número de lançamentos e vendas de unidades residenciais em 2022. Os números, da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), mostram a redução de 8,6% nos lançamentos e de 3,2% nas vendas em 2022 em relação ao ano anterior.

O levantamento faz parte do estudo Indicadores Imobiliários Nacionais do 4º trimestre de 2022, realizado pela CBIC e pelo Serviço Nacional de Aprendizagem Industrial (Senai Nacional), em parceria com a Brain Inteligência Estratégica. As informações foram divulgadas durante coletiva de imprensa nesta segunda-feira (27), com dados coletados em 207 cidades de todas as regiões do país.

“Depois de cinco anos de crescimento contínuo, tivemos um ano de estabilidade e que agora já mostra uma queda de mercado. Isso é perigoso para o país em relação ao emprego porque a venda de hoje é o emprego de amanhã”, apontou o presidente da CBIC, José Carlos Martins.

O estudo mostra que em 2022, as vendas de unidades residenciais foram desacelerando a cada trimestre. Para José Carlos Martins, a queda é reflexo, principalmente, da redução nos lançamentos e nas vendas do então Casa Verde e Amarela, atual Minha Casa, Minha Vida, devido ao descasamento do custo com a capacidade de compra das famílias.

O presidente da Comissão da Indústria Imobiliária da CBIC, Celso Petrucci, afirmou que, no início de 2021, 56% das unidades lançadas eram referentes ao programa. “O Casa Verde e Amarela/Minha Casa Minha Vida perdeu participação no mercado. Houve queda em torno de um terço dos lançamentos”, afirmou. As mudanças anunciadas no programa em julho e agosto de 2022 contribuíram para o aumento nos lançamentos, permitindo um crescimento de 22,1% no quarto trimestre de 2022 ante ao terceiro trimestre do mesmo ano.

O CEO da Brain Inteligência Estratégica, Fábio Araújo, empresa responsável pela pesquisa, afirmou que mesmo que os lançamentos tenham aumentado no quarto trimestre, houve uma queda forte. “O último trimestre foi melhor, mas foi pior do que qualquer trimestre de 2021 e de 2020. Essa é a faixa que mais precisa e que responde rápido aos ajustes que façam caber no bolso do consumidor”, avaliou.

Martins alerta que, enquanto não houver maiores avanços para fomentar o financiamento via FGTS, o mercado deve se manter estável ou apresentar queda nos financiamentos por meio do fundo. Os saques na caderneta de poupança pela baixa atratividade como investimento, devido a taxa básica de juros na casa dos 13,75%, reduz os recursos de financiamento por esse caminho. “As perdas nos saldos da caderneta de poupança farão com que os bancos sejam mais seletivos e as taxas de juros estão em viés de alta em função do aumento dos custos de captação”, afirmou.

O presidente da CBIC considerou que o crescimento do mercado em 2023 está atrelado à agilidade do governo em fazer ajustes. “Medidas adequadas precisam ser tomadas de imediato, não podem passar de março ou abril”, disse.

“Se demorarem até julho e agosto para definirem condições para se adequar o produto, provavelmente teremos um ano com redução de lançamentos e vendas. Estamos dependendo mais da reação do governo do que a do próprio mercado”, considerou Petrucci. “É preciso colocar o Minha Casa, Minha Vida de volta nos bolsos das pessoas para que 2023 seja um ano próximo de 2022”, completou. “A ausência ou a demora de medidas de ajuste podem levar a uma queda de 10% em 2023”, calculou Araújo.

Lançamentos

O levantamento aponta crescimento de 7,9% no número de unidades residenciais lançadas em relação ao último trimestre. Neste período, o número de lançamentos alcançou 80.198 unidades. No entanto, comparado ao mesmo período de 2021, o estudo aponta queda de 23,1%, quando se registrava 104.243 unidades lançadas.

A região que registrou maior crescimento no número de lançamentos foi a região Nordeste, com aumento de 27,6%, registrando 13.108 unidades lançadas. Em seguida, a região Sudeste registrou aumento de 6,3%, alcançando 44.671 unidades lançadas. No período, a única região que apresentou queda foi a região Norte, com redução de 4,6%.

Em 2022, as vendas de unidades residenciais foram desacelerando a cada trimestre. Para a CBIC, a queda é reflexo, principalmente, da redução nos lançamentos e nas vendas do programa CVA/MCMV e da necessidade de avanços para fomentar o financiamento via Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS).

Martins explicou que com o aumento no custo do imóvel, e o teto do valor para o financiamento pelas regras do FGTS de R$ 264 mil, houve o desenquadramento e a migração das operações para o Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) – com recursos da poupança.

Vendas

As vendas, no último trimestre, registraram queda de 0,2% nas unidades residenciais, com 74.119 unidades em comparação com o trimestre anterior. Se comparado ao mesmo período de 2021, a queda é de 9,6%.

A região que apresentou a maior variação foi a região Norte, com queda de 31,6%. Apenas as regiões Sul e Sudeste apresentaram crescimento de 1,6% e 4,2% respectivamente.

Oferta Final

Foi registrado o aumento de 1,6% na oferta final do quarto trimestre deste ano em relação ao trimestre anterior. Já no consolidado do ano, a oferta final em 2022 foi 3,4% menor que em 2021.

No comparativo do quarto trimestre de 2022 em comparação ao mesmo trimestre de 2021, somente as regiões Norte (19,8%) e Sudeste (2,5%) apresentaram aumento de oferta. Nordeste (-16,6%), Centro-Oeste (-0,2%) e Sul (-8,3%) registraram queda no comparativo do período.

Considerando a média de vendas nos últimos 12 meses, se não houver novos lançamentos, a previsão é de que a oferta final se esgotaria em 11,2 meses, segundo a pesquisa.

Casa Verde e Amarela/Minha Casa, Minha Vida

O programa habitacional Casa Verde e Amarela(CVA), atualmente Minha Casa, Minha Vida (MCMV), registrou no quarto trimestre de 2022, aumento de 22,1% em seus lançamentos em comparação com o trimestre anterior.

Para a CBIC, o movimento foi reflexo das mudanças anunciadas no programa habitacional durante o ano, contribuindo com o aumento no número de unidades lançadas no CVA/MCMV durante o quarto trimestre. Contudo, José Carlos Martins destacou que não houve uma recuperação expressiva no mercado e o CVA/MCMV perdeu participação no comparativo das unidades lançadas e vendidas em relação ao total. O CVA/MCMV representou, no 4ºTRI22, 38% dos lançamentos e das vendas. No 4º trimestre de 2021, as unidades lançadas do programa eram 41% do total e as vendas representavam 45% das unidades.

Em relação a 2021, os números do programa habitacional registraram queda de 23,9% nos lançamentos e as vendas caíram 13,5%. A oferta final também teve redução de 23,9% no período.

O estudo destaca que foram lançadas cerca de 80.198 unidades nas cidades pesquisadas. A região Sudeste teve o maior número de lançamentos do CVA/MCMV, com 18.268. Na sequência aparece a região Nordeste, com 5.147 unidades, e o Sul, com 3.410. As regiões Centro-Oeste e Norte registraram 1.805 e 1.780, respectivamente.