Sancionada pelo presidente da República no último dia 28 de junho, a Lei 14.382/22, resultado da chamada MP dos Cartórios, tem o objetivo de digitalizar o acervo e os serviços de cartórios no Brasil, como registro civil de pessoas naturais, registro civil de pessoas jurídicas, registro de títulos e documentos e registro de imóveis. A iniciativa visa simplificar processos, reduzir a burocracia, garantir acesso universal ao sistema eletrônico e reduzir custos para o Estado e para a sociedade. De acordo com a legislação, o Sistema Eletrônico dos Registros Públicos (Serp) deve ser implantado até 31 de janeiro de 2023.
O texto trouxe alterações importantes para o ambiente normativo da produção imobiliária, com medidas que fomentam o registro eletrônico, redução de prazos de registros e alterações na Lei de Incorporações.
Para apresentar essas mudanças, a Comissão de Indústria Imobiliária (CII) do Sinduscon-ES realizou, em parceria com a Ademi-ES, um workshop onde o vice-presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), Aristóteles Passos apresentou a nova lei.
De acordo com Aristóteles, a maioria dos pleitos da indústria da construção foram sancionados. “Nós consideramos que foi uma grande vitória para todo o mercado, para todos os atores que discutiram o processo, porque os principais avanços foram preservados na lei sancionada. Alguns vetos pontuais do presidente precisam ser avaliados por todos nós. Não vi nenhum veto que comprometa os avanços pretendidos. Considero que o texto é bom e vai gerar um novo mundo para o mercado e para os cartórios. Mas, mesmo assim, vamos avaliar os vetos para ver o que pode ser feito nesse sentido”, comemorou Passos.
Os vetos agora seguem para apreciação do Congresso Nacional, que podem ser mantidos ou derrubados pelos parlamentares.
Veja abaixo os pleitos sancionados:
1) Manutenção do § 2º do art. 32 da Lei nº 4.591, de 1964: irretratabilidade dos contratos imobiliários (Art. 20)
Visa resgatar o direito real de aquisição dos adquirentes, que lhes confere a prerrogativa de adjudicação compulsória em casos de transferência da incorporação e de falência da incorporadora, como para restaurar a irretratabilidade como fator estabilidade orçamentária da incorporação.
2) Proteção de Dados e conformidade com a Lei Geral de Proteção de Dados (LGPD) (Art 10)
Visa a conformidade e os avanços da proteção de dados dos consumidores sobre as regras de compartilhamentos de informações, evitando o desvio de finalidade de dados sensíveis dos consumidores.
A remessa dos dados dos adquirentes somente à Comissão de Representantes (entidade que representa o universo dos adquirentes numa incorporação imobiliária), como sugere o projeto de conversão, cumpre o dever informacional no desenvolvimento imobiliário e preserva a proteção de dados da coletividade adquirente de unidades imobiliárias.
3) Alteração do artigo 237-A da Lei nº 6.015, de 1973 (Abertura de Matrículas – ato único) (Art. 11)
Com o objetivo de padronização dos registros relativos a loteamentos, desmembramentos e incorporação imobiliária e o de fomentar a economia, a nova redação dada ao art. 237-A – oriunda do projeto de conversão (emenda 326 de autoria do senador Luiz Carlos Heinze) – objetiva que o ato de averbação da conclusão da obra também deve estar acobertado pelo ato único, nos casos em que as matrículas individuais das unidades privativas ou dos lotes já tenham sido abertas, uma vez que pela redação atual há divergência de estado para estado.
4) Alteração art. 68 da Lei 4.591, de 1964 (Adequação dos Lotes para incorporação imobiliária) (Art. 10)
A proposta visa preencher lacunas da legislação mediante regulamentação específica para a incorporação imobiliária realizada sobre lotes isolados, com a identificação das peças que comporão seu peculiar Memorial, sua interação com a Lei 6.766/1979 e sua contextualização no projeto de parcelamento, no qual será implementado cada conjunto de casas isoladas, sem condomínio edilício, em bairros planejados, quando submetida à incorporação imobiliária.
Nesse sentido, a nova norma acaba preenchendo as lacunas mediante regulamentação específica para a incorporação imobiliária realizada sobre lotes isolados, com a identificação das peças que comporão seu peculiar Memorial, sua interação com a Lei 6.766/1979 e sua contextualização no projeto de parcelamento no qual será implementado cada conjunto de casas isoladas, sem condomínio edilício, em bairros planejados, quando submetida à incorporação imobiliária.
É importante destacar a preocupação do projeto de conversão com o tratamento uniforme sob a perspectiva registral de tal modelo de negócio, ao lado de todo o contexto legal de proteção dos adquirentes e do incorporador, que por sua vez é atraído pela aplicação do regramento da Incorporação Imobiliária, tal como a constituição da comissão de representantes, a possibilidade de afetar o patrimônio, submissão regime para abrir novas perspectivas de desenvolvimento do mercado e de proteção aos adquirentes de casa própria.
5) Alteração do § 3º do art. 31-E da Lei nº 4.591/1964 (Regime Especial de Tributação) (Art. 10)
A alteração tem a finalidade de deixar expresso que o Regime Especial de Tributação – RET permanece vigente para a venda de unidades que fizerem parte da incorporação mesmo com a extinção do patrimônio de afetação, seja pela conclusão da obra ou pela extinção integral das obrigações do incorporador perante instituição financiadora do empreendimento, em conformidade com o art. 2º da Lei 13.970/2019.
6) Alteração nos arts. 216-A, 216-B e 251-A da Lei nº 6.015/73 (Procedimento extrajudicial/Modernização) (Art. 11)
Visa aperfeiçoar a redação da Lei nº 6.015/73, bem como trazer medidas de desburocratização através de procedimentos extrajudiciais a serem realizados no cartório de registro de imóveis. Vão também ao encontro da melhor doutrina e de soluções já pactuadas no âmbito de fóruns e enunciados.
Visando aperfeiçoar a redação da Lei 6.015/73, bem como estabelecer medidas de desburocratização por meio de procedimentos extrajudiciais a serem realizados no Cartório de Registro de Imóveis, a inclusão do art. 216-B, prevendo a adjudicação compulsória extrajudicial, é essencial, na esteira do que previu o Enunciado 136 da II Jornada de Prevenção e Solução Extrajudicial de Litígios do Conselho da Justiça Federal.
O estímulo à criação de procedimento extrajudicial visa a materialização de título hábil a ensejar o registro imobiliário para o alcance da propriedade plena em decorrência de contrato preliminar de promessa de compra e venda, registrado ou não, dispensando, facultativamente, a via judicial.
O desenvolvimento do mercado imobiliário carece dessa medida, muito importante para trazer segurança jurídica para a revenda do bem sobre o qual o antigo adquirente perdeu o direito de aquisição.
Veja abaixo os vetos:
Inciso III do § 1º do art. 6º do Projeto de Lei de Conversão
“III – os extratos eletrônicos relativos a bens imóveis deverão, obrigatoriamente, ser acompanhados do arquivamento da íntegra do instrumento contratual, em cópia simples, exceto se apresentados por tabelião de notas, hipótese em que este arquivara" o instrumento contratual em pasta própria.”
Art. 10 do Projeto de Lei de Conversão, na parte em que inclui o § 1º ao art. 31-E da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964
“§ 1º Na hipótese prevista no inciso I do caput deste artigo, uma vez averbada a construção, o registro de cada contrato de compra e venda ou de promessa de venda, acompanhado do respectivo termo de quitação da instituição financiadora da construção, importará a extinção automática do patrimônio de afetação em relação à respectiva unidade, sem necessidade de averbação específica.”
Art. 10 do Projeto de Lei de Conversão, na parte em que inclui o § 3º ao art. 31-E da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964
“§ 3º A extinção no patrimônio de afetação nas hipóteses do inciso I do caput e do § 1º deste artigo não implica a extinção do regime de tributação instituído pelo art. 1º da Lei nº 10.931, de 2 de agosto de 2004.”
Art. 11 do Projeto de Lei de Conversão, na parte em que inclui o 5º ao art. 29 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973
“§ 5º A atividade delegada desempenhada exclusivamente pelo oficial de registro civil de pessoas naturais é compatível com o exercício da arbitragem, nos termos da Lei nº 9.307, de 23 de setembro de 1996 (Lei de Arbitragem), e da leiloaria, cumpridos os seus requisitos próprios.”
Art. 13 do Projeto de Lei de Conversão, na parte em que inclui o § 4º ao art. 7º da Lei nº 8.935, de 18 de novembro de 1994
“§ 4º A atividade do tabelião de notas é compatível com a da leiloaria, aplicando-se as proibições e as incompatibilidades previstas unicamente nesta Lei, e será remunerada nos termos do Decreto nº 21.981, de 19 de outubro de 1932.”
Art. 11 do Projeto de Lei de Conversão, na parte em que inclui o 9º ao art. 30 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973
“§ 9º É indenizatória a compensação recebida pelos registradores civis das pessoas naturais pelos atos gratuitos por eles praticados.”
Art. 11 do Projeto de Lei de Conversão, na parte em que inclui o 4º ao art. 127-A da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973
“§ 4º A certidão do registro efetuado na forma prevista no caput deste artigo ou qualquer outro documento expedido deverá conter a informação expressa e em destaque de que o registro referido não gerará efeitos em relação a terceiros, e as vedações ressalvadas na parte final do caput deste artigo deverão constar em destaque de forma transversal, em quíntuplo do tamanho da fonte de seu texto, em cada página da certidão ou de qualquer outro documento expedido.”
Art. 11 do Projeto de Lei de Conversão, na parte em que inclui o inciso III ao § 1º do art. 216-B da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973
“III – ata notarial lavrada por tabelião de notas da qual constem a identificação do imóvel, o nome e a qualificação do promitente comprador ou de seus sucessores constantes do contrato de promessa, a prova do pagamento do respectivo preço e da caracterização do inadimplemento da obrigação de outorgar ou receber o título de propriedade;”
Art. 11 do Projeto de Lei de Conversão, na parte em que inclui o § 2º ao art. 216-B da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973
“§ 2º O deferimento da adjudicação independe de prévio registro dos instrumentos de promessa de compra e venda ou de cessão e da comprovação da regularidade fiscal do promitente vendedor.”
Inciso IV do art. 20 do Projeto de Lei de Conversão
“IV – a alínea ‘b’ do inciso I e o inciso II do caput do art. 47 da Lei nº 8.212, de 24 de julho de 1991;”
Art. 13 do Projeto de Lei de Conversão, na parte em que inclui o § 3º ao art. 7º da Lei nº 8.935, de 18 de novembro de 1994
“§ 3º A mediação, a conciliação e a arbitragem realizadas por tabeliães de notas serão remuneradas conforme as tabelas de emolumentos estaduais.”
