O segundo painel do seminário Incorporação Imobiliária na Perspectiva do STJ, que aconteceu nesta quarta-feira (21) no Superior Tribunal de Justiça, abordou a questão dos distratos no mercado imobiliário, seus impactos econômicos e de que forma as decisões judiciais vêm tratando desse tema.
O presidente da mesa, ministro Antonio Carlos Ferreira, abriu o ciclo de palestras falando sobre a importância dos precedentes judiciais para a sociedade e para o mercado.
Segundo ele, as decisões judiciais indicam “um modelo seguro de conduta” e têm repercussão direta na atividade econômica, pois acabam sinalizando para os agentes do mercado onde e como melhor alocar seus recursos.
“O mercado não é bom e não é mau, ele é racional. E a atividade empresarial evidentemente visa ao lucro, por isso a um cenário de incertezas, ou de insegurança jurídica correspondem medidas visando à redução das vulnerabilidades. Às vezes, a opção do empresário é deixar de operar, ou reduzir o seu volume de negócios, ou, pior ainda, considerar esse risco nos preços dos seus produtos”, afirmou.
Em seguida, o ministro Villas Bôas Cueva, primeiro palestrante, mencionou algumas decisões importantes do STJ que, segundo ele, geram “incentivos para a conduta daqueles que participam do complexo negócio jurídico que é a incorporação imobiliária”.
Dentre essas decisões, o magistrado destacou o tema dos danos morais em caso de atraso na entrega do imóvel. Para a jurisprudência do STJ, nessas situações, a indenização não é automática, pois o dano moral não é presumido. “Não basta alegar o dano, é preciso provar, ver caso a caso”, explicou.
Impacto
O encerramento do painel contou com a presença do empresário João Paulo de Matos e do advogado Antonio Ricardo Correa, especialista em direito imobiliário.
João Paulo ressaltou que o mercado imobiliário passa por uma crise sem precedentes e que a intenção das empresas do ramo não é lesar o consumidor, por isso a discussão deve considerar os distratos imotivados, em que a empresa não deu causa à rescisão.
De acordo com o empresário, os distratos trazem impacto para todas as categorias. A construtora tem prejuízo, os bancos perdem o interesse em investir no ramo e a sociedade sofre com as demissões de funcionários e a maior dificuldade para financiar a casa própria. “Para cada cem vendas, nós temos 40 distratos”, disse ele.
Por fim, Antonio Ricardo encerrou falando sobre a importância do cumprimento dos contratos e destacando a relevante atuação do STJ na construção de uma jurisprudência que fortaleça as relações de mercado e ao mesmo tempo proteja o consumidor.
Ambos pediram ao Judiciário penas mais duras para clientes que solicitam distratos sem causa e também a separação entre compradores que realmente têm dificuldades para quitar a dívida e aqueles que são meramente investidores e não estão com problemas financeiros.
Perspectivas jurisprudenciais
O terceiro painel do seminário foi sobre “Perspectivas jurisprudenciais da incorporação imobiliária”. O ministro Raul Araújo presidiu a mesa. Ele fez um apanhado sobre a atual jurisprudência do STJ, exemplificando como o tribunal tem dado suas decisões a respeito de temas que envolvem as questões do setor.
O ministro Moura Ribeiro relembrou os entendimentos firmados no STJ sobre a taxa de assessoria técnico-imobiliária (Sati), falou sobre as decisões a respeito dos danos morais por atraso nas obras e discorreu sobre a hipótese de resolução de contrato. “O Judiciário precisa caminhar de mãos dadas com os princípios constitucionais”, afirmou.
A promotora de Justiça Alessandra Garcia Marques, presidente da Associação Nacional do Ministério Público do Consumidor (MPCON), falou do ponto de vista do consumidor. Segundo ela, tanto as empresas quanto o Judiciário têm de fazer uma distinção entre consumidor e investidor. “Não podemos ter retrocessos na proteção ao consumidor”, afirmou.
A promotora disse ainda que o discurso da crise que atinge o setor imobiliário remonta ao começo do século passado. “A solução para a crise que afeta o setor imobiliário deve ser pensada a partir de duas normas intransponíveis que estão na Constituição Federal: o direito fundamental à moradia e o direito fundamental ao direito do consumidor”, disse.
Segurança jurídica
O desembargador do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJRJ) Werson Rêgo falou sobre a experiência daquela corte, que assinou pacto com o objetivo de oferecer mais segurança jurídica ao mercado imobiliário e evitar práticas abusivas previstas em cláusulas nos contratos de compra e venda de imóveis.
Segundo ele, é possível a utilização de novas ideias para diminuir a quantidade de demandas judiciais. “A chave para o equilíbrio é a segurança jurídica. Zelar pela segurança jurídica é defender a cidadania”, ressaltou.
No encerramento do terceiro painel, o advogado Carlos Mário Velloso Filho defendeu que o STJ firme novo entendimento a respeito da devolução de valores na questão do distrato. Ele sugere que os valores só sejam restituídos ao comprador quando a incorporadora conseguir vender novamente a unidade devolvida. “Assim, o STJ estaria preservando o direito do consumidor que desistiu, além de assegurar a realização dos sonhos de toda a comunidade dos demais adquirentes”, concluiu. Fonte: STJ
