O título desse artigo é uma alusão ao título da matéria de capa da edição de maio da Revista Exame - “O ano da virada?”, publicada em um período tão conturbado politicamente (o processo de votação do afastamento da então presidente Dilma), em que afirmava que os corretores vivenciavam um novo tipo de cliente: com muitos questionamentos e receoso de comprar. Por que isso ocorreu e ainda ocorre?
Parte da justificativa vem de fatores econômicos, como desemprego e diminuição da renda (“Terei condições de pagar as prestações? Não seria melhor investir meu dinheiro com liquidez para eventuais necessidades?”). Outra dúvida está relacionada ao valor dos imóveis (“Os preços dos imóveis não devem cair mais devido à crise?), o que é agravado pela alta taxa de juros atual (“Não é melhor deixar meu dinheiro investido e comprar futuramente?”). Além disso, o fator emocional, traduzido tecnicamente por índices como o grau de confiança do consumidor, tem forte ligação com o mercado imobiliário. Em um cenário de desenvolvimento econômico, as pessoas sentem-se mais confiantes para realizar um investimento imobiliário.
O desemprego e a perda da renda familiar que chega a impactar o mercado imobiliário se dão com mais vigor nas classes B, C e D. São nessas classes, em ordem crescente, que as famílias costumam comprometer mais a renda familiar com prestações habitacionais. Para as classes mais altas, de modo geral, a crise econômica até então atingiu de forma muito mais emocional, psicológica, do que de condição de compra real.
Um questionamento mais apurado que passa a ser componente de decisão principalmente nas classes de renda mais altas seria quando os imóveis passarão a ter uma valorização real aproximada aos juros reais (acima da inflação). Além disso, o fator juros reais também influencia na avaliação de morar de aluguel e manter o capital investido.
E a confiança? Pode-se imaginar que a confirmação da mudança de presidente com um governo gere maior confiança na economia, irá gerar maior aceleração de demanda imobiliária em curto prazo nas classes mais altas, que vinham sendo mais afetadas por questões psicológicas de um cenário de incertezas do que por motivos reais. Vale ressaltar que o déficit habitacional ocorre com muito mais intensidade nas classes de renda mais baixa, ou seja, não está se afirmando que a demanda será maior nas classes mais altas em curto prazo, mas sim que a aceleração, a retomada, da demanda provavelmente será maior.
Todo o texto falou de fatores de demanda, mas a “hora da virada” vai variar também de acordo com diferentes locais e tipologias da oferta imobiliária. Pode-se imaginar que a recuperação do valor dos imóveis ocorrerá, em prazo menor, nos locais de baixa oferta e com tipologia voltada para as classes mais altas. Sendo os locais de alta oferta com tipologias voltadas para classes mais baixas aqueles em que a valorização demorará mais a ocorrer, em linha com a recuperação real da economia. Os dados de oferta podem ser verificados através de anúncios de imobiliárias e pesquisas como o Censo Imobiliário do Sinduscon-ES. Na crise ou fora da crise, uma análise apurada desses dados pode fazer toda a diferença para a realização de um bom ou um mau investimento imobiliário.
Eduardo Schwartz Borges é diretor do Sinduscon-ES e da Reserva Negócios Imobiliários
