Terrenos só valorizam (?)

Anos de trabalho no mercado imobiliário me proporcionaram contatos com os mais variados perfis de proprietários de áreas para incorporação (terrenos vazios ou com pequenas edificações que podem ser demolidas para realização de novos empreendimentos). Famílias tradicionais, idosos que adquiriram a área há décadas (ou que moram em casas antigas e que se tornaram espaçosas demais com a saída dos filhos), investidores, etc.

A negociação de áreas com incorporadoras envolve muitas variáveis que geram insegurança, o que pode ser mitigado com a contratação de intermediadores com experiência em incorporação e estudos de viabilidade de empreendimentos. Corriqueiramente os proprietários, sem nenhum critério racional, simplesmente acreditam que não há motivo para negociar o terreno nos preços oferecidos (mesmo ouvindo propostas de três, quatro ou mais empresas). É comum a crença de que os terrenos só valorizam.

É claro que em épocas de mercado aquecido e com muitas incorporadoras disputando áreas, a lei da oferta e demanda favorece sua valorização. Mas logicamente na ponta disto estão os clientes finais, os adquirentes de unidades, como apartamentos, casas e salas comerciais. Desde o início do século até recentemente, o País vinha vivenciando características especiais e propulsoras do mercado: fartura de capital oriunda do crescimento do mercado de ações, de crédito com prazos longos e juros mais acessíveis, aumento de renda e redução do desemprego, início do período do bônus demográfico, entre outros.

Entretanto, as caraterísticas propulsoras do mercado não são contínuas nem eternas. Então, se considerarmos um cenário estável, em que os imóveis prontos, como apartamentos e casas, de forma geral se valorizem conforme inflação, a princípio não há motivo para ganho real no valor de uma área para incorporação, mas apenas a mesma correção da inflação. Até pode haver uma pequena variação positiva ou negativa, dependendo da oferta de áreas e da disputa de incorporadoras. Mas, em suma, preço e liquidez dos imóveis a serem lançados é o que irá ditar o valor da área. Os fatores mercadológicos e econômicos que alteram este cenário são complexos de serem avaliados e previstos.

Vale destacar que existe outro fator que pode valorizar ou desvalorizar uma área de forma muito mais direta, em curto prazo: a alteração dos índices urbanísticos da área, provocada por nova lei do plano diretor do município. Lembrando que tal lei deve ser revisada no mínimo uma vez a cada dez anos, conforme prevê o Estatuto das Cidades.

Atualmente, Guarapari e Vitória estão em processo de elaboração de suas novas leis. Em Vila Velha, o processo está prestes a iniciar. Este momento pode gerar oportunidades e ameaças. É importante estar atento para o risco de perda patrimonial do dono do terreno devido a mudanças como a redução do limite de altura e/ou gabarito permitidos, da taxa de ocupação máxima e do coeficiente de aproveitamento máximo (CAmax), além da limitação de atividades econômicas permitidas. E claro, o risco para o proprietário é majorado em locais já urbanizados e com comunidades atuantes ao longo do processo.

Alguns exemplos de áreas que na última alteração do PDU em Vitória (2006) receberam mudanças que geraram desvalorização real do imóvel assim que a lei foi sancionada: na Praia do Canto (na ZOC2/04) houve impedimento de novas atividades comerciais; Santa Helena (na ZOC2/06) o gabarito máximo passou a ser limitado a 10 pavimentos, a altura permitida passou a ser limitada a 30,00m. Em ambas o CAmax que era de 3,0 caiu para 2,4 (redução de 20%) e houve aumento da exigência de afastamentos.

Em resumo, a crença de que terrenos só valorizam pode ser atribuída muito mais à irracionalidade otimista provocada por momentos de aquecimento do que à realidade dos fatos.

Eduardo Borges é engenheiro civil com especialização em gestão financeira, consultor imobiliário, diretor do Sinduscon-ES e da Reserva Negócios Imobiliários