Com um valor de R$ 12.287, Vitória encerrou o ano de 2024 como a capital com o preço médio do metro quadrado mais alto do país. Em seguida, está Florianópolis (SC), com R$ 11.766, e São Paulo (SP), com R$ 11.374. No entanto, a Capital capixaba fica em terceiro no ranking geral, atrás de Balneário Camboriú (R$ 13.911) e Itapema (R$ 13.721), ambas cidades de Santa Catarina.
Vitória foi também a capital com a maior valorização imobiliária em dezembro (2,67%) e a sexta no balanço anual (15,51%). Mas mesmo com todo esse destaque dentro do índice FipeZap de venda residencial, consultores imobiliários do Estado afirmam que é importante entender que essa não é a realidade absoluta do mercado e que há outras variáveis que devem ser consideradas quando se fala de preço médio do metro quadrado da capital.
A primeira coisa que se deve levar em conta é que o índice tem por base a variação de preços de imóveis usados, ou sejam, lançamentos não entram nessa equação, segundo atenta o diretor de Economia e Estatística do Sindicato da Indústria da Construção Civil do Espírito Santo (Sinduscon-ES), Eduardo Borges.
R$ 12.287
É O VALOR MÉDIO DO METRO QUADRADO DE VITÓRIA EM 2024
Além disso, há que se levar em conta que a capital do Estado não tem espaço para empreendimentos econômicos, já que os terrenos são escassos, fazendo com que o valor dos mesmos seja mais alto e acabe inviabilizando esse tipo de projeto.
"Diferentemente de outras capitais que são avaliadas no índice, como Belo Horizonte, São Paulo, Rio de Janeiro, Vitória nunca teve empreendimentos do Minha Casa, Minha Vida, pois é uma cidade com pouco espaço para isso. Outros municípios como a Serra e Vila Velha têm uma extensão territorial muito grande, que permite esse tipo de empreendimento. Mas na capital, os apartamentos são de médio e alto padrão e luxo", comenta.
Bairros nobres
Outro fator também é que a amostragem por bairros é pequena, onde predominam as áreas litorâneas de Vitória, que são mais consolidadas e valorizadas, acrescenta o presidente da Associação das Empresas do Mercado Imobiliário do Espírito Santo (Ademi-ES), Eduardo Fontes.
"São bairros localizados na região litorânea, portanto, mais valorizados. E a oferta de terrenos nessa área é escassa, além de termos uma demanda muito grande. Isso tudo faz com que esses bairros sejam muito mais valorizados do que os que estão mais para o interior da capital. Ou seja, os terrenos que margeiam a ilha são muito mais caros do que os do interior", explica.
Todos esses fatores elevam o preço médio do metro quadrado de Vitória, deixando-a na frente de capitais como São Paulo e Rio de Janeiro. No entanto, quando comparado com alguns bairros mais nobres desses Estados, essa diferença é grande.
R$ 24.119
É O VALOR MÉDIO DO METRO QUADRADO NO LEBLON, BAIRRO DA CIDADE DO RIO DE JANEIRO
Por exemplo, Leblon (R$ 24.119) e Ipanema (R$ 22.494), no Rio, e Itaim Bibi (R$ 18.385) e Pinheiros (R$ 17.866), em São Paulo, têm o valor médio do metro quadrado bem acima de bairros nobres de Vitória, como Praia do Canto (R$ 14.592) e Mata da Praia (R$ 13.754).
"Isso acontece porque são municípios com uma grande extensão territorial e, além dos bairros mais caros, há também os mais acessíveis, onde existem apartamentos do Minha Casa Minha Vida.
Outro ponto é que Vitória tem um plano diretor bastante restritivo. E se compararmos com outras capitais, estas têm um plano diretor em muitas regiões mais favoráveis à construção de edifícios e apartamentos. E quando você tem mais oferta de imóveis, a tendência é que o preço seja mais equilibrado, complementa o diretor do Sinduscon-ES.
Preços em portais
Outro aspecto que se deve levar em conta dessa análise é que os preços têm como base portais de anúncio de imóveis. Segundo o corretor Renato Avelar, a base de dados se fundamenta em imóveis anunciados e não em imóveis efetivamente vendidos.
"O preço anunciado reflete apenas a expectativa do proprietário, que pode estar desalinhada com o valor de mercado. Por exemplo, é comum que imóveis sejam anunciados por preços irreais, baseados em comparações mal feitas ou em percepções inflacionadas de valor. Além disso, em muitos casos, o mesmo imóvel é anunciado diversas vezes, por diferentes imobiliárias ou até mesmo pelo proprietário, com valores discrepantes e tamanhos variados. Um apartamento pode aparecer no portal com 90m² em um anúncio e 95m² em outro, com preços que variam 10%, 20% ou mais. Isso gera distorções", explica.
Ele ainda atenta para as limitações do índice, que pode distanciar das condições enfrentadas por compradores e vendedores. "Para investidores, gestores e consumidores que buscam decisões informadas, é crucial complementar o FipeZap com outras fontes de dados, especialmente aquelas que consideram transações concluídas. Afinal, um mercado transparente e bem informado beneficia a todos", analisa.
Guia do mercado
Por outro lado, o diretor do Sinduscon-ES, Eduardo Borges, afirma que mesmo com algumas discrepâncias, o índice é uma ferramenta que ajuda a conhecer o mercado imobiliário.
Quanto às empresas do mercado imobiliário, o presidente da Ademi-ES, Eduardo Fontes afirma que o índice não é tomado como base para criação e lançamentos de novos projetos. "O empreendedor faz uma pesquisa na microrregião onde ele vai lançar aquele projeto, para poder desenvolver o produto de acordo com aquele público. O índice é uma média global e geral daquele município", explica.
Consultado pela reportagem, o Grupo OLX também respondeu sobre o índice. "Criado em 2010, o FipeZap é o índice do mercado imobiliário que ajuda consumidores e empresas a entenderem os preços e a dinâmica do setor. Desenvolvido em parceria entre a Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe) e o DataZap, fonte de inteligência imobiliária do Grupo OLX", conta em nota.
Ainda, segundo a empresa, o índice residencial "traz os preços médios de apartamentos em 56 cidades, em vendas, e 36 cidades, em locação, a partir dos anúncios imobiliários nos portais do Grupo OLX, que reúnem 7 milhões de anúncios, com cobertura de mais de 90% de território nacional. É importante destacar que no índice FipeZap não estão compreendidos lançamentos, apenas imóveis usados".
