As garantias dos imóveis são uma das principais causas de dissídio entre construtores/incorporadores e seus clientes. As garantias legais, conforme a legislação vigente, se relacionam especificamente à adequação, segurança e solidez das edificações, e a Norma de Garantias detalha e recomenda tecnicamente prazos de garantia específicos de sistemas, componentes e equipamentos das edificações. Pela falta de outro documento, o prazo definido no Código Civil era constantemente aplicado a outros itens das edificações de forma errada por todos os envolvidos. Esses itens, não têm prazos de aparecimento de falhas que suscitem o direito à garantia em legislação vigente no país.
Em 2013 surgiu a Norma de Desempenho, que trouxe um anexo com sugestões de prazos de garantias para vários elementos, componentes e sistemas prediais. Mas não foi o suficiente e, assim, foi criado um comitê, do qual fiz parte, para criação de uma norma específica dedicada ao tema garantias das edificações.
A NBR 17170, denominada Norma de Garantias, publicada em 12 de dezembro de 2022, com data para entrar em vigor em 12 de junho deste ano, será muito importante para o relacionamento entre as incorporadoras, construtoras e os clientes finais.
As garantias se referem às falhas de um produto ou serviço que sejam atribuíveis ao processo de produção e cobrem tempo compatível com a manifestação das falhas do processo de produção diante de condições normais de uso e de exposição para as quais o produto foi projetado – com informação ao cliente sobre quais foram estas condições e até restrições, se for o caso. As garantias são determinadas em função da confiabilidade resultante das medidas que o fabricante toma para minimizar a probabilidade de falhas nos produtos; e da exposição destes produtos às ações externas e de uso após a entrega, que possa induzir falhas não atribuíveis ao processo de produção.
As garantias e seus respectivos prazos apresentados nesta Norma são parâmetros recomendados, e cabe aos responsáveis pela construção, ou de suas partes, adaptar o disposto nesta Norma de acordo com a especificidade técnica de suas obras.
Desde o início da sua elaboração, buscou-se a transparência nas relações entre os envolvidos na execução de uma edificação, proporcionando segurança jurídica aos compradores. Um outro ganho muito importante para o setor é que esta norma, quando sai do contexto da NBR15575, deixa o seguimento residencial e passa abranger todo tipo de edificação, seja pública ou privada.
Para o cliente, seja usuário ou proprietário, esta Norma representa um instrumento de referência técnica e de diretrizes no que diz respeito às garantias, em conjunto com o Manual de uso, Operação e manutenção e outros documentos específicos fornecidos pelo incorporador, construtor ou prestador de serviço de construção em edificações de toda natureza de uso.
As edificações são bens duráveis com vida útil extensa e as garantias oferecidas pelos produtores dependem da correta utilização e da realização de todas as atividades de uso, operação, conservação e manutenção apresentadas no manual do edifício entregue pela construtora, alinhado com a NBR 14037. Suas garantias estão atreladas a implementação de meios de registro das manutenções realizadas tanto pelo usuário (proprietário ou não) quanto pelo construtor, de modo a permitir a análise crítica, conforme preconiza a NBR 5674.
Novos esclarecimentos que a NBR 17170 trouxe:
• O desenvolvimento do projeto e a execução da edificação são realizadas conforme premissas de uso adotadas na idealização do projeto, como por exemplo as cargas utilizadas no projeto estrutural e as condições de exposição existentes à época do projeto, como, fatores climáticos, agentes poluentes no ar, no solo e na água, ruídos no seu entorno e outras que possam estar presentes no local da sua implantação. Patologias ou perda de desempenho que por ventura se desenvolvam devido a alterações das condições de exposição inicialmente previstas não estão abrangidas pelos prazos de garantias previstos.
• Os prazos de garantia não são estabelecidos em função da vida útil de projeto e não possuem relação com a vida útil efetiva, com a durabilidade e com o envelhecimento natural dos sistemas, componentes e equipamentos das edificações.
• Os reparos ou substituições realizadas em componentes, sistemas construtivos ou equipamentos, pelos serviços de assistência técnica do incorporador, construtor ou prestador de serviços de construção não alteram e não renovam os prazos e as condições de garantia originais previstas.
• Em caso de reparos parciais em componentes, sistemas construtivos ou equipamentos, a garantia deve ter o prazo mínimo de 90 dias ou o remanescente do prazo original, o que for maior. Esta garantia se refere à área ou quantidade específica do objeto de reparação ou substituição e não de seu todo.
Liliam Araujo é mestre em Engenharia, participou das discussões da elaboração da Norma e assessora o Sinduscon-ES sobre esse tema
