Índice que mede Velocidade de vendas do mercado imobiliário residencial da Grande Vitória atingiu pico no 3º trimestre de 2020, a partir daí passou a se reduzir, mas ainda em patamares superiores ao período pré-pandemia
A velocidade de vendas do mercado imobiliário residencial primário (imóveis novos) da Grande Vitória, que passou a aumentar vertiginosamente a partir do mês de maio de 2020, atingiu seu pico no terceiro trimestre de 2020, em que o índice mensal ultrapassou os 10%, tanto nos segmentos econômicos (ECO - Programa MCMV / Casa Verde e Amarela), como no médio e alto padrão (MAP). No referido trimestre houve a máxima histórica há muitos anos.
“O Índice de velocidade de vendas mensal superior a 10% significa que mais de 10% de toda a oferta de imóveis pelas incorporadoras, em fase de lançamento ou prontos, foi vendida mensalmente, o que, grosseiramente, significa que em menos de 10 meses toda a oferta de imóveis novos seria zerada, caso não houvesse novos lançamentos”, explica o diretor de Economia e Estatística do Sindicato da Indústria da Construção Civil (Sinduscon-ES), Eduardo Borges.
Mais especificamente, o IVV mensal bruto foi de 13,53% no MAP, e 10,37% no ECO, sendo 11,53% o índice geral, no 3º trimestre de 2020.
Posteriormente, observou-se desaceleração na velocidade de vendas. No 4º trimestre de 2020, o IVV mensal bruto foi de 8,67% no MAP, e 9,97% no ECO, sendo 9,40% o índice geral. No 1º trimestre de 2021, o IVV mensal bruto foi de 7,23% no MAP, e 9,83% no ECO, sendo 8,00 % o índice geral.
Análise por municípios
Análise da capital: Em Vitória, em que não há oferta de imóveis ECO, o IVV variou da máxima de 9,10%, no 3º trimestre de 2020, para 6,97%, no 4º trimestre de 2020 e 6,83% no 1º trimestre de 2021, índice mensal aproximadamente o dobro do que observado no período pré-pandemia, embora em gradual desaceleração.
Vila Velha: É, há muitos anos, o município em que mais se vende imóveis MAP na Grande Vitória. O IVV MAP variou da expressiva máxima de 19,03%, no 3º trimestre de 2020, para 11,37%, no 4º trimestre de 2020 e 7,93% no 1º trimestre de 2021. No segmento ECO, o IVV variou da máxima de 13,23%, no 3º trimestre de 2020, para 11,67%, no 4º trimestre de 2020 e 12,30% no 1º trimestre de 2021. Em ambos segmentos, índices ainda bastante superiores aos observados no período pré-pandemia.
Serra: É, há anos, o município em que mais se vende imóveis ECO na Grande Vitória. O IVV do ECO foi de 12,80%, no 3º trimestre de 2020, para 13,67%, no 4º trimestre de 2020 e 12,20% no 1º trimestre de 2021, ainda bastante superior ao observado no período pré-pandemia.
Cariacica: Neste município, diferentemente dos demais, o IVV não atingiu patamares elevados mesmo no período da pandemia. O IVV do ECO foi de 3,93%, no 3º trimestre de 2020, para 3,17%, no 4º trimestre de 2020 e 2,63% no 1º trimestre de 2021, ou seja, uma redução gradual como o comportamento médio do mercado, atingindo-se ao final o mesmo patamar de períodos anteriores.
Obs: Viana não será analisada isoladamente em função da baixa quantidade de empreendimentos residenciais multifamiliares.
Conclusão: Conclui-se que, ao longo do 2º semestre de 2020 e 1º trimestre de 2021, o comportamento do mercado retornou próximo ao patamar pré-pandemia no segmento ECO, embora ainda superior, e permaneceu relativamente mais elevado no segmento MAP, na Grande Vitória.
A alta de velocidade de vendas ocorrida no mercado primário, inevitavelmente, pela lei da oferta e demanda, provoca aumento de preços, inclusive no mercado secundário, o que é monitorado e divulgado pela Pesquisa FIPEZAP de anúncios de imóveis usados.
O índice FIPEZAP de preços de imóveis usados, fechado em março, apontou alta de 9,17% em Vitória e 10,03% em Vila Velha, no acumulado de 12 meses, umas das maiores altas do país (cuja média foi de alta de 3,99% no mesmo período). Acima também do índice oficial de inflação, o IPCA, que teve alta de 6,12%.
A continuidade do aquecimento do mercado comparativamente ao período pré-pandemia - mesmo com desaceleração em relação ao pico do 3º trimestre de 2020 -, somada à escassez e alta nos preços de materiais (a exemplo do aço, o que provoca tentativa de aumento de preço de venda no mercado primário), indicam, aparentemente, que a trajetória de aumento nos preços de imóveis nesses municípios permanecerá ao longo do ano de 2021.
Amostra do IVV: 20 empresas com a maior quantidade de unidades imobiliárias em produção na Grande Vitória.
