Imóveis, obrigações e deveres condominiais, ingressos on-line e até a possibilidade de criogenia foram alguns dos temas de destaque julgados pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ) em 2019 no campo do direito privado.
A Segunda Seção fixou em recurso repetitivo a tese de que a cláusula penal estipulada exclusivamente contra o comprador de imóvel deve servir de parâmetro para a indenização em caso de descumprimento das obrigações contratuais pela empresa vendedora (por exemplo, se houver atraso na entrega da obra). No mesmo julgamento, o colegiado definiu que não é possível cumular a cláusula penal por atraso na entrega do imóvel com lucros cessantes (Temas 970 e 971).
O relator dos recursos especiais repetitivos, ministro Luis Felipe Salomão, explicou que a cláusula penal moratória tem natureza eminentemente indenizatória, quando fixada de maneira adequada. Segundo ele, havendo cláusula penal para prefixar a indenização, não cabe a cumulação posterior com lucros cessantes.
Salomão destacou que há casos em que a previsão contratual de multa se limita a um único montante ou percentual para o período de mora, o que pode ser insuficiente para a reparação integral do dano (lucros cessantes) daquele que apenas aderiu ao contrato, conforme o princípio da reparação integral (REsp 1.635.428).
As teses estabelecidas servirão para solucionar quase 178 mil ações com as mesmas questões de direito que estavam sobrestadas nas instâncias ordinárias à espera da posição do STJ, segundo informações do Banco Nacional de Dados de Demandas Repetitivas e Precedentes Obrigatórios do Conselho Nacional de Justiça (CNJ).
Em dezembro, o tribunal sediou um seminário sobre o mercado imobiliário, no qual os participantes debateram os efeitos das decisões dos repetitivos para o consumidor e para o incorporador.
Minha Casa, Minha Vida
Em setembro, a seção definiu quatro teses relativas a atraso na entrega de imóvel comprado na planta no âmbito do programa Minha Casa, Minha Vida, especificamente para os beneficiários das faixas de renda 1,5; 2 e 3.
O relator do recurso, ministro Marco Aurélio Bellizze, ressaltou que o programa, instituído pela Lei 11.977/2009, tem o objetivo de criar mecanismos de incentivo à produção e aquisição de novas unidades habitacionais ou requalificação de imóveis urbanos e produção ou reforma de habitações rurais, para famílias de baixa e média renda, em observância ao direito fundamental à moradia digna.
O programa – realçou o relator – estabelece diferentes faixas de renda para acesso aos benefícios. Na faixa 1 estão famílias com renda bruta de até R$ 1,8 mil – ou, se comprovarem situação de vulnerabilidade social, até R$ 3,6 mil – e, para este grupo, o programa se assemelha muito mais a um benefício social com contrapartida do que propriamente a um contrato de promessa de compra e venda de imóvel (REsp 1.729.593).
Ao longo do ano, a Segunda Seção também julgou os Temas 907 e 1.002 dos repetitivos e afetou outras 12 controvérsias.
Bem de família
A Terceira Turma estabeleceu em maio entendimento de que não é permitido que o devedor ofereça como garantia um imóvel caracterizado como bem de família para depois alegar em juízo que essa garantia não encontra respaldo legal, solicitando sua exclusão e invocando a impossibilidade de alienação.
Segundo a relatora do recurso especial, ministra Nancy Andrighi, a questão da proteção indiscriminada do bem de família ganha novas luzes "quando confrontada com condutas que vão de encontro à própria ética e à boa-fé, que devem permear todas as relações negociais".
Nancy Andrighi lembrou que ninguém pode se beneficiar de sua própria torpeza, sendo inviável oferecer o bem em garantia para depois informar que tal garantia não encontra respaldo legal. A conduta, segundo a relatora, também não é aceitável devido à vedação ao comportamento contraditório, princípio do direito civil.
De acordo com a relatora, esse entendimento leva à conclusão de que, embora o bem de família seja impenhorável mesmo quando indicado à penhora pelo próprio devedor, a penhora não há de ser anulada "em caso de má-fé calcada em comportamentos contraditórios deste" (REsp 1.560.562).
Em um caso semelhante, a Quarta Turma também afastou a proteção legal conferida ao bem de família. O colegiado negou provimento ao recurso das proprietárias de um apartamento que invocavam a impenhorabilidade do bem de família oferecido em alienação fiduciária como garantia de empréstimo para empresa pertencente a uma das donas do imóvel. Para o colegiado, a regra da impenhorabilidade do bem de família não pode ser aplicada quando há violação do princípio da boa-fé objetiva.
"Não se admite a proteção irrestrita do bem de família se esse amparo significar o alijamento da garantia após o inadimplemento do débito, contrariando a ética e a boa-fé, indispensáveis em todas as relações negociais", afirmou o relator do recurso no STJ, ministro Luis Felipe Salomão (REsp 1.559.348).
Condomínio
O morador que esteja com as mensalidades do condomínio em atraso não pode ser impedido de usar as áreas comuns do prédio, como piscina, brinquedoteca, salão de festas ou elevadores.
O entendimento foi adotado pela Quarta Turma no mês de maio ao dar provimento ao recurso de uma proprietária de apartamento que estava impedida de usar as áreas comuns do condomínio por causa do não pagamento das cotas condominiais.
Por unanimidade, o colegiado considerou inválida a regra do regulamento interno que impedia o uso das áreas comuns em razão de inadimplência das taxas.
Segundo o ministro Luis Felipe Salomão – relator –, o condomínio não pode impor sanções que não estejam previstas em lei para constranger o devedor ao pagamento do débito. Ele disse que "não há dúvidas de que a inadimplência dos recorrentes vem gerando prejuízos ao condomínio", mas que o próprio Código Civil estabeleceu meios legais "específicos e rígidos" para a cobrança de dívidas, "sem qualquer forma de constrangimento à dignidade do condômino e demais moradores" (REsp 1.699.022).
Ainda sobre o tema condomínios, a Terceira Turma decidiu que o arrematante de imóvel em hasta pública – desde que conste do respectivo edital de praça a existência de ônus incidente sobre o bem – é responsável pelo pagamento das despesas condominiais vencidas, mesmo que estas sejam anteriores à arrematação.
Em seu voto, o ministro relator, Paulo de Tarso Sanseverino, ressaltou que a Segunda Seção já enfrentou a questão da natureza jurídica da obrigação relativa a débitos condominiais, ocasião em que se firmou a tese de que tais despesas são de responsabilidade do proprietário da unidade imobiliária, ou de quem tenha posse, gozo ou fruição do imóvel, desde que tenha estabelecido relação jurídica direta com o condomínio.
"A obrigação de pagar a taxa condominial surge do liame entre uma pessoa e uma coisa – no caso, o imóvel arrematado. Logo, se o direito no qual se funda é transmitido, a obrigação o segue, seja qual for a forma de transferência", afirmou o relator (REsp 1.672.508). Fonte: STJ
